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房租先涨5%?表格还没填 房东房客为啥先慌了?

时间:2019-01-20 08:21:29 中财网
  2019年开年的头等大事,就是填表。

  个人所得税的“减税红包”开始下发了,子女教育、继续教育、赡养老人、大病医疗、住房贷款和住房租金都可以专项附加扣除,“个人所得税”APP一跃成为各大应用市场的排行榜首位。

  这是好事,所以个人积极填报,而已经参加过个税抵扣培训的公司财务也是积极指导,因为能够省下来一笔是一笔,但是这其中的困难也是让人始料未及的。

  01
  那么租房扣除,能省多少?

  根据个税法实施条例中关于住房租金专项附加扣除的规定,纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出,可以按照以下标准定额扣除:
  直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每月1500元;
  市辖区户籍人口超过100万的城市,扣除标准为每月1100元;
  市辖区户籍人口不超过100万(含)的城市,扣除标准为每月800元。

  那么根据这个标准来计算,每月能够以房租扣除项来省下的个税,最低是800元的扣除标准适用3%的税率为24元,而如果月入超过8万,最高是1500元的标准适用45%的税率为675元。

  而对于工薪一族来讲,每月能够省下来的个税,大约就是百余元左右,虽然并不多,可“蚊子腿也是肉啊”。

  02
  但是到了真正填报的时候,这“住房租金专项扣除”却并不是那么容易实现的,因为这项填报是唯一一项涉及到“外人”的项目,而且是更为具体的信息,涉及到房屋的具体地址以及房东的身份信息。

  而房东作为“外人”,回复大约就是“不好意思,没法给”。因为此前一直有“逃税”嫌疑的房东有点“慌了”。

  理论上,个人想要当“包租公”、“包租婆”也是不好当的,收租的同时也是需要纳税的,而且税费条目不止一种:增值税(营改增之前为营业税)、城市维护建设税、教育附加费、土地使用税、印花税、房产税以及个人所得税。


  03
  再具体点:
  假如猫哥个人有一套房子,以月租金6000元的价格对外出租,猫哥一个月应缴纳多少税呢?

  此时猫哥理论上需要缴纳房产税和个人所得税:
  房产税:6000*4%=240元
  个税:(6000-240)*(1-20%)*10%=460.8元
  那么猫哥总共需要缴纳税费700.8元,总税负大约11.68%。

  如果是“房哥”“房姐”们的话,那么要交的税更多一点,租金收入超过3万,就要缴纳增值税了,负担更重。当然,这两位数的税率只是按照税法在理论上的计算,实际的征缴过程中上,税务机关对于个人出租住房的税收征缴,是一个“打包税率”,而这个打包税率通常都是小于理论税负的,比如北京上海的综合税率是5%左右,广州可以达到4%,而一般来讲,这个税率在4%-8%之间浮动,还是比较优惠的。

  但是,即便是4%的税率,对于现实中的个人房东来讲,缴纳这笔钱的也是少之又少,有的人知道税的存在但并未申报,而有的人根本连自己需要缴税都不知道,就形成了事实上的“逃税”。

  04
  所以此时,填报个人信息以及住房信息,意味本应该由个人主动申报的税,变成了被动申报,那么房东自然就会有自己更长远的担忧。

  ● 房客上传到税务系统的这部分信息会否成为征税的依据?

  ● 以前没有缴纳或者说“逃”掉的税,是否有补缴的风险?

  ● 而房子+税,不免让人联想到作为房地产长效机制之一的房产税,而在税务系统内的房地产信息,是不是就成了未来房产税的一个先兆?

  连自如这样的长租公寓的运营方,也是让租客在申报的时候选择“个人”而非“组织”,从而省下一笔不菲的税务。

  当然税务局相关工作人员也对外喊话,暂无加强征管通知。而且在信息填报的过程中,信息上报容易,但是信息核实困难,仅凭地址和个人信息,并无租金等具体信息,不能做到凭此征缴;而税务12366热线的工作人员也表示,税务部门会不会根据填报内容让房东补税,“目前没有明确的口径”。

  但是“暂无”、“没有明确口径”的表述,并不能完全打消房东的疑虑,而补缴也并不是危言耸听。

  事实上,已经有卖房者有过这样的经历:房子曾通过中介租出去,合同在网上有备案记录,而在最后将房子出售的时候,会被要求一次性补缴。


  那么在口径明确后呢?

  所以,一个表格,就变成了房东和租客之间的的博弈,就变成了现实版的“囚徒困境”。

  那么最终的结果,就有点得不偿失。由减税而引发房东在遭遇到税务压力的时候,“羊毛出在羊身上”,自然会将这些税务压力转嫁到租客的身上,那么涨房租就是不可避免的了。

  减掉了几十块甚至百元的个税,却涨了几百元的房租,这种事短期不会出现,毕竟这需要很高的征税成本,未来,谁知道呢。(微.信.公.众.号.大.猫.财.经)
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